Direttiva Case Green: scadenze 2030-2033 e come prepararsi per tempo
- Benny D'Emilio
- 20 giu 2025
- Tempo di lettura: 7 min
Aggiornamento: 4 lug 2025
La Direttiva Europea "Case Green" non è più una prospettiva futura: le sue scadenze si avvicinano rapidamente e cambieranno per sempre il mercato immobiliare italiano. Con l'obbligo di raggiungere la classe energetica E entro il 2030 e la D entro il 2033, milioni di immobili rischiano di diventare invendibili e non affittabili.
Ma chi si prepara oggi può trasformare questo obbligo in un'opportunità straordinaria di valorizzazione. Scopri tutto quello che devi sapere per non farti cogliere impreparato e proteggere il valore del tuo patrimonio immobiliare.
Il conto alla rovescia è iniziato. È entrata in vigore il 28 maggio 2024 ed è conosciuta come direttiva europea sulle cosiddette "case green", e ora la palla è passata ai singoli Stati membri dell'unione, tra cui anche l'Italia, per integrare i principi dell'Energy Performance of Building Directive (Epbd) nel sistema legislativo di ogni paese entro gennaio 2026.
Cosa è cambiato: la versione definitiva della direttiva
La Direttiva Case Green ha subito modifiche sostanziali rispetto alle prime bozze che avevano allarmato proprietari e amministratori. La prima versione della direttiva puntava a introdurre l'obbligo di intervenire sugli immobili residenziali con le prestazioni energetiche peggiori, portandoli almeno in classe E entro il 2030 e in classe D entro il il 2033.
La versione approvata è diversa: nella versione della direttiva entrata in vigore a maggio 2024, non sì parla più di rispettare dei target fissati dall'Unione con l'imposizione di una soglia minima di prestazioni (le classi energetiche appunto), ma prevede che gli Stati membri riducano il consumo medio di energia primaria degli edifici residenziali del 16% entro il 2030 per poi arrivare al 20-22% entro il 2035.
Gli obiettivi reali: cosa dovete sapere oggi
Per gli edifici residenziali
Per quanto riguarda gli edifici residenziali, ogni Stato membro dell'Unione Europea dovrà impegnarsi a ridurre nel complesso il consumo medio di energia del 16 per cento entro il 2030, e di almeno il 20 per cento entro il 2035.
Esempio pratico: ipotizzando dunque che il consumo medio di tutti gli edifici residenziali italiani sia di 100 kilowattora per metro quadrato all'anno, entro il 2030 questo consumo dovrà scendere ad almeno 84 kilowattora, ed entro il 2035 dovrà ridursi ancora fino a 80 kilowattora.
Per gli edifici non residenziali
Quanto agli edifici non residenziali, la direttiva prevede che entro il 2030 ne venga ristrutturato il 16 per cento, ed entro il 2033 il 26 per cento: questi interventi dovranno garantire che gli immobili ristrutturati rispettino nuove norme minime di prestazioni energetiche.
Nuove costruzioni
Per quelli di nuova costruzione, sia residenziali sia non residenziali, la direttiva prevede che debbano essere a "emissioni zero" a partire dal primo gennaio 2028 per gli edifici di proprietà pubblica, e dal primo gennaio 2030 per quelli privati.
Le scadenze chiave da ricordare
2025: stop agli incentivi per caldaie a gas
I Paesi Ue avranno tempo fino al 2040 per dire addio alle caldaie a gas, ma già a partire dal 2025 non saranno più ammesse agevolazioni fiscali per gli impianti tradizionali, ma solo per gli ibridi, ovvero quelli che associano alla caldaia a gas una pompa di calore.
2026: l'Italia deve recepire la direttiva
Ogni Paese ha tempo fino a gennaio 2026 per tradurre la Direttiva in legge nazionale, definendo il proprio piano di attuazione.
2028: nuovi edifici pubblici a emissioni Zero
A partire dal 2028 tutti i nuovi edifici occupati o di proprietà delle autorità pubbliche dovranno essere a emissioni zero.
2030: il grande traguardo
Riduzione del 16% dei consumi energetici medi per edifici residenziali
Tutti i nuovi edifici privati a emissioni zero
Entro il 2030, le ristrutturazioni dovranno coinvolgere il 15% degli immobili non residenziali.
2033: obiettivi più ambiziosi
Riduzione del 20-22% dei consumi per edifici residenziali
entro il 2033, il 26% degli edifici di classe energetica più bassa dovrà essere riqualificato
2040: addio definitivo alle caldaie a gas
Fine della transizione verso sistemi di riscaldamento più sostenibili.
L'impatto sull'Italia: I numeri che contano
La situazione italiana è particolarmente critica. In base ai dati ENEA, 11 milioni di abitazioni in Italia (il 74%) sono in classe energetica inferiore alla D, mentre in Italia, secondo i dati Istat, vi sono circa 12 milioni di edifici residenziali. Pertanto, sarà prioritario intervenire sui circa 5 milioni di edifici con le prestazioni più scadenti.
Chi dovrà intervenire per primo
I primi ad essere interessati sono circa il 60% degli immobili residenziali, che dovranno necessariamente procedere con i lavori di adeguamento agli standard di prestazione energetica entro il 2030.
I costi stimati
Secondo le associazioni di settore, per la riqualificazione energetica di un abitazione residenziale in classe G o F possono volerci fino a 120.000 euro, mentre la Commissione europea calcola che entro il 2030 saranno necessari 275 miliardi di euro di investimenti annui per la svolta energetica del parco immobiliare.
Le esenzioni: chi non deve preoccuparsi
Ci sono poi tutta una serie di esenzioni e di deroghe possibili per gli edifici di proprietà delle Forze Armate; per edifici che hanno funzione di luoghi di culto; per i fabbricati temporanei utilizzabili per non più di due anni; per i fabbricati la cui superficie utile sia inferiore ai 50 metri quadrati; per le seconde case utilizzate per meno di quattro mesi all'anno.
Edifici storici e vincolati
Le deroghe previste si applicano agli immobili storici e vincolati, agli edifici temporanei e a quelli di piccole dimensioni, come abitazioni indipendenti con una superficie inferiore a 50 metri quadrati.
Case vacanza
Inoltre, sono esentati gli immobili utilizzati come case vacanza per meno di quattro mesi l'anno e alcune tipologie di edilizia sociale, laddove i costi degli interventi non sarebbero sostenibili rispetto ai risparmi energetici ottenibili.
Cosa succede se non ci si adegua
Contrariamente a quanto si temeva inizialmente, questi edifici verrebbero considerati, dal 2030, case non vendibili e non affittabili, sebbene questa possibilità non sia ancora stata confermata a livello ufficiale. Tuttavia, se non si adegua la casa entro il 2030, l'immobile non sarà conforme agli standard energetici previsti e potrebbe subire restrizioni nella compravendita o nella locazione, oltre a sanzioni dipendenti dalla normativa nazionale.
La realtà del mercato: il vero rischio non sono i divieti legali, ma la svalutazione economica. Gli immobili inefficienti stanno già perdendo valore sul mercato, indipendentemente dagli obblighi normativi.
Come prepararsi: la strategia vincente
1. Diagnosi Energetica Immediata
Il primo passo è conoscere la situazione attuale del vostro edificio. Una diagnosi energetica professionale vi indicherà:
consumi attuali e potenziali di risparmio
interventi prioritari per massimizzare l'efficienza
costi e tempi di rientro degli investimenti
strategia ottimale di riqualificazione
2. Pianificazione degli interventi
Non tutti gli interventi hanno la stessa efficacia. La priorità deve essere data a:
Interventi ad alto impatto:
cappotto termico esterno
sostituzione infissi
coibentazione coperture
Interventi impiantistici:
sostituzione caldaia con pompa di calore
impianto fotovoltaico
sistema di ventilazione meccanica controllata
3. Accesso ai finanziamenti
Gli investimenti richiesti sono significativi, ma esistono soluzioni:
Ecobonus 2025: ancora disponibile al 65%
finanziamenti condominiali: senza esposizione in Centrale Rischi
mutui green: condizioni vantaggiose per immobili efficienti
Gli sportelli unici: il nuovo supporto europeo
Lo Sportello Unico per la Prestazione Energetica è una nuova iniziativa prevista dalla Direttiva Europea, volta a fornire assistenza tecnica e consulenza a tutti gli operatori coinvolti nella ristrutturazione degli edifici.
Caratteristiche degli sportelli
Gli sportelli saranno distribuiti in modo strategico sul territorio, con uno sportello ogni 80.000 abitanti, per regione, e in aree con edifici più datati o in zone con programmi di efficientamento distrettuale. Devono essere accessibili entro 90 minuti utilizzando i mezzi di trasporto pubblico.
Quando consultarli
I proprietari di immobili con Classe Energetica inferiore alla C dovranno consultare questi sportelli per ricevere assistenza nel miglioramento dell'efficienza energetica alla scadenza del proprio Attestato di Prestazione Energetica (APE) o dopo 5 anni dal rilascio.
Il Timing Perfetto: perché agire subito
Vantaggi di chi parte oggi
incentivi ancora disponibili prima della scadenza
minore concorrenza per imprese specializzate
costi più contenuti prima dell'aumento della domanda
tempo per pianificare interventi complessi
Rischi di chi aspetta
aumento dei costi per saturazione del mercato
riduzione degli incentivi disponibili
difficoltà a trovare imprese qualificate
svalutazione immobiliare accelerata
Il ruolo cruciale degli amministratori
Gli amministratori di condominio hanno una responsabilità particolare:
Doveri Informativi
illustrare ai condomini gli obblighi della Direttiva
presentare scenari di intervento e costi
informare sui finanziamenti disponibili
Pianificazione Strategica
richiedere diagnosi energetica dell'edificio
sviluppare un piano pluriennale di interventi
coordinare con professionisti specializzati
Gestione Assembleare
sensibilizzare i condomini sull'urgenza
illustrare vantaggi economici degli interventi
facilitare l'accesso ai finanziamenti
L'Opportunità nella sfida
A meno che non venga fuori qualche tecnologia a regalarci energia pulita e gratuita per tutti, non abbiamo altra scelta al di fuori di queste due: subire la svalutazione o investire nella riqualificazione.
La scelta strategica: chi anticipa la direttiva trasforma un obbligo in un vantaggio competitivo, aumentando il valore del proprio patrimonio mentre altri aspettano passivamente.
La Direttiva Case Green non è una minaccia: è l'opportunità del decennio per chi sa coglierla.
Nexa Domus ha sviluppato un protocollo specifico per la conformità alla Direttiva Europea, che vi guida attraverso ogni fase del percorso di adeguamento, dalla diagnosi energetica iniziale alla certificazione finale dei risultati ottenuti.
La nostra expertise per la Direttiva Case Green include:
analisi di conformità agli obiettivi di riduzione consumi 2030-2035
progettazione interventi mirati per massimizzare l'efficienza energetica
gestione completa dell'iter autorizzativo e delle certificazioni richieste
coordinamento con gli Sportelli Unici territoriali previsti dalla Direttiva
Vantaggi esclusivi per i clienti Nexa Domus:
consulenza normativa specializzata sull'evoluzione della Direttiva
pianificazione pluriennale per ottimizzare investimenti e incentivi
accesso prioritario a finanziamenti dedicati alla transizione energetica
garanzia di conformità agli standard europei richiesti
Territory coverage specializzato: Piemonte, Liguria, Lombardia e Veneto - le regioni dove gli obblighi europei avranno l'impatto più significativo.
📞 Preparati alla Direttiva Case Green
Numero Verde: 800 123456
Email: direttivagreen@nexadomus.it
Analisi di conformità gratuita entro 48 ore
La Direttiva Case Green cambia le regole del gioco. Chi si prepara oggi vince domani. Non aspettate il 2030: il futuro del vostro patrimonio immobiliare si decide oggi.
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